エンドウ工務店

土地・生活環境についてLAND & ENVIROMENT

Q.壁面後退とは何ですか?

A.敷地の境界から一定の範囲内に建物や建物の部分がかかることを規制するものです。

壁面後退とは、敷地の境界から一定の範囲内に建物や建物の部分がかかることを規制するものです。

建物が密集して建つことを防ぐことにより採光や通風など、よりよい住環境を確保するために定められています。対象となるのは、第一種低層住居専用地域または第二種低層住居専用地域です。これらの地域では、建物の外壁または柱の面から敷地境界線(道路境界線)までの距離を最小1.5mまたは1.0mと定められています。

また、上記の用途地域に該当しなくても、民法上は敷地境界線から50cm以上離さなければならないため注意が必要です。

Q.買いたい土地に協会がないので不安です。もめたりしないでしょうか?

A.敷地境界を確定する必要があります。

新しく造成された宅地であれば、測量後に境界杭や境界プレートがしっかり入っていますが、昔からの住宅地では境界が不明になっていることも少なくありません。杭やプレートが敷地内になく、敷地境界が不明な場合周囲の土地の所有者全員による立会いのもと、敷地境界を確定する必要があります。所有者の都合があわなくて、敷地境界を確定するのに日数を要することもあるでしょう。土地を購入する場合、引き渡し前に売り主側で境界の確定をしてもらうようにしましょう。土地の売買契約書には「境界の明示」という条文があることも確認を。もし含まれていないのなら条文を追加してもらいましょう。

Q.土地が2つの用途地域にまたがっているのですが、どうしたらいいですか?

A.面積が多い方がその土地の用途地域となります。

土地が2つの用途地域にまたがっている場合は、まず、面積が多い方が、その土地の用途地域となります。また、建蔽率・容積率に関しては、それぞれの用途地域の建てられる規模を算出し、合計したものがその土地に建てられる大きさになります。

【按分方法】上記の例で計算すると

●建ぺい率:(80坪×200%/100坪)+(20坪×400%/100坪)=64%
●容積率:(80坪×200%/100坪)+(20坪×400%/100坪)=240%

なお、第一種低層住居専用地域特有の規制や条例もありますので、正確な内容は各自治体の建築指導課にご確認したほうがいいでしょう。

Q.斜線制限とは何ですか?

A.道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3種類

「斜線制限」とは、道路や隣接地の日当たりや通風などに支障をきたさないように建築物の各部分の高さを制限したもので、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3種類があります。これは建物を建てることによって生じる日影や風通しの悪化などを極力防ごうというもので、建築図面に建築基準法で定められた一定の斜線を引き、その斜線内に建築物をおさめなければばらないという規制です。

道路斜線制限

建築基準法に定める高さの制限のひとつで、火災等の際の消防活動や、道路の日当たり、通風に支障をきたさないように、建築物の各部分の高さを制限すること。

隣地斜線制限

隣地における日照や通風などに支障をきたさないように、建築物の各部分の高さを制限すること。隣地境界線上の、一定の高さによる水平距離に対する勾配斜線をさす。

北側斜線制限

建物を建築する土地の北側の土地における日照・通風などの環境を保護するための規制。

[制限される高さの算出方法は、用途地域や高度地区によって変わってきますので、詳しくはお問い合わせください。

Q.市街化区域と市街化調整区域はどう違うの?

A.その地域に住宅が建てられるか建てられないかの違いです。

市街化区域と市街化調整区域の違いは、その地域に住宅が建てられるか建てることができないかの違いです。都市計画区域では、おおまかにわけて市街化を促進すべき「市街化区域」と無秩序な市街化をつくることを禁じた市街化調整区域があります。

市街化区域

すでに市街化を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化をはかる地域。

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域であり、原則として用途地域を定めず、農林漁業用の建築物等や一定の要件等を備えたもの以外は建築できない地域。

「市街化調整区域」で土地を購入しても、原則として家を建てることができません。土地の資料には必ず、市街化区域か市街化調整区域かが書かれていますので、確認することが大切です。

Q.希望地が市街化調整区域ですが、家は建築できますか?

A.原則的には、一般の人が家を建てることはできません。

市街化調整区域は前述でもご紹介しましたが、原則は「市街化を抑制する区域」であり、 農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることはできません。

以前は「既存宅地」制度というものがあり、都市計画法が制定される前に住宅が建っていた土地については、市街化調整区域でも住宅の建築は可能でした。

しかし、平成13年の法改正によりそれ以前に「既存宅地」の認定を受けたものにたいしては5年間に限り優遇措置がとられています。

現在は「既存宅地」制度は廃止されておりますが、この制度に代わる救済措置を維持しようと、それぞれの自治体により独自の基準を設けるところが多くなっています。

それらの基準に合致する宅地では、都市計画法による許可(開発審査会による許可)が受けられ、建築確認もおりることになります。

ただし、建物の用途や規模などについては比較的厳しい条件が付せられるケースが多くなると思われるため、詳しくは各自治体の建築指導課へお問い合わせください。

Q.田んぼに建てたいのですが、大丈夫ですか?

A.農業委員会の許可が必要です。

田んぼや畑に家を建てる場合は、農地を宅地等の他の用途に転換する(農地転用)ことが必要です。

農地法では、転用または転用を目的とした権利の設定・移転に対して規制を設けており、都道府県知事(4haを超える場合は農林水産大臣)の許可が必要となっています。

農地のまま権利移動する場合は、農業委員会の許可が必要です。

農地は農業上大切なものであり、また、一度農地以外のものにすると元に戻すことが困難であることから、将来に向かって優良な農地を確保できるよう、土地の合理的な利用を踏まえて適正な農地の転用が行われるよう農地法により規制されています。

Q.地目が山林とか原野の場合、住宅の建築はできるのでしょうか?

A.地目変更の手続きをすれば問題ありません。

地目とは、登記簿上その土地がどのように利用されているかを表示したものです。

例えば、住宅が建っている土地などは「宅地」と表示されます。ですので、現況の地目が「山林」や「原野」だったとしても、住宅を建てて地目変更の手続きをすれば問題はありません。

注)実際の土地利用方法が変更したことによって、登記簿の地目と一致しなくなった場合は、原則登記簿上の地目の変更手続きをしなければなりません。

また、地目が「田」「畑」だった場合は地目変更以外に農地転用の手続きが必要になってきます。

Q.建築条件付きとは何ですか?

A.あらかじめ建築業者が決まっている宅地のことです。

建築条件付き土地とは、あらかじめ建築業者がきまっている宅地の事です。

土地の売買契約と建物の建築請負契約を一体化して取引を行うことを条件と した土地をさし、原則として土地の売買契約後、必ず3ヶ月以内に建物建築請負契約工事が成立することを条件に土地の売買契約が締結されます。3ヶ月の間に 契約を結ばなければ、土地の売買契約は解除されます。

条件が満たされるまでは土地の売買契約の効力が発生しないので、土地の引き渡しを請求できませんが、 土地代金の支払い義務はなく、売買契約が解除された場合には手付金などの支払ったお金は返却されるのが一般的です。

Q.親の土地に家を建てることはできますか?

A.できます。

土地の貸し借りが行われる場合に、借り手は地主に対して地代を支払います。

権利金の支払いが一般的となっている地域においては、地代のほか権利金などの一時金を借地権設定の対価として支払うのが通例です。

しかし、親の土地に子供が家を建てた時に地代や権利金を支払うことは通常ありません。 このように地代も権利金も支払うことなく土地を借りる場合を土地の使用貸借といいます。ここで、親の土地を使用貸借して子供が家を建てた場合、子供が親から借地権相当額の贈与をうけたことになるのではないかと疑問が生じます。

使用貸借による土地を使用する権利の価格はゼロとして取り扱われますので、この場合、子供に借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。この使用貸借されている土地は、将来親から相続する時に相続税の対象となります。

相続税の計算のときのこの土地の価格は他人に賃貸している土地ではなく自分が使っている土地として評価されます。つまり、貸宅地としての評価額なく更地としての評価額になります。

Q.建ぺい率って何ですか?

A.敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

つまりその敷地に対してどれだけの大きさの建物が建てられるか、また逆にどれくらいの空地を確保しなければならないのかという割合のことで用途地域ごとに制限されています。

100坪の土地で建ぺい率が40%だった場合は、建築面積が40坪まで可能になります。土地を選ぶ際にはこの建ぺい率にも注意しておいた方がいいでしょう。

Q.容積率って何ですか?

A.敷地面積に対して建てられる延床面積の合計の割合です。

「容積率」とは、敷地面積に対し建てられる延べ床面積の合計の割合です。

つまり、敷地に対してどれくらいまでの規模(床面積)の建物が建てられるのかということで、用途地域の指定によって上限が決められています。

100坪の土地で容積率が60%だった場合は、延べ床面積が60坪まで可能になります。この容積率が高ければ高いほ ど、大きくて広い建物が建築可能です。

住居系の用途地域は容積率が低く、商業系の容積率が高くなっています。土地を選ぶ際には建ぺい率と同じく容積率にも注意が必要です。

Q.セットバックとは何ですか?

A.敷地の一部を道路として切り取ることを言います。

敷地に面している道路が公道で4mに満たない場合は、建築基準法では道路の幅は4m以上であることを求めているために、敷地の一部を道路として敷地から切り取らなければなりません。

このように、敷地から道路の部分を切り取り、敷地境界線を敷地側に後退させることをセットバックと言い、このセットバック部分には土地の所有権はあっても、建物は当然のこと塀なども新たに設置することができません。

さらに、この部分は建築敷地の面積からも除外されるので、その分敷地面積は減少し建築可能な建物の規模も小さくなります。

Q.土地を買う場合どういった費用がかかりますか?

A.下記をご確認ください。

土地を買った場合の費用は下記のものがかかります。

・土地代金
・仲介手数料
・固定資産税の清算金(土地の代金を支払った日を境にその日までを売主、その日以降を買主が折半します。)
・登記費用(土地の所有権を売主から買主へ変更する所有権移転登記費用。住宅ローンを利用される場合は、その土地に抵当権を設定する抵当権設定費用)
・売買契約書の印紙代(土地の売買価格によって印紙税額が変わります。)

また、住宅ローンを利用される場合は、

・事務手数料
・金消契約印紙代(銀行からお金を借りる契約)
・保証料(銀行からお金を借りる場合に必要)

などがかかることになります。

Q.道路に面している方角によって、価格の違いはありますか?

A.南側道路は価格が高い傾向があります。

日本では昔から「南側道路」がよいとされ、実際に人気も価格も高い傾向があります。

南側に道路があることによって、「向かいの家との距離が確保できるため、日照が確保しやすい」「道路側にリビングやダイニングがくるので、建物の外観の見栄えがすること」といったことがその理由です。

Q.防火地域・準防火地域とは何ですか?

A.都市防災上の観点から建物の構造に一定の制限を設けたものです。

防火地域とは、都市防災上の観点から建物の構造に一定の制限を設けたもので用途地域とは別に定められています。防火地域は主に商業地域において指定されています。

この地域では、地階を含む階数が3以上か、または延べ床面積が100㎡を超える建物は耐火建築物とし、それ以外の小規模な建物でも耐火建築物もしくは準耐火建築物としなければなりません。

防火地域は、一般的には建物が密集している市街地の中心部や、幹線道路沿いに指定されていることが多いです。

準防火地域とは、防火地域と同じく都市防災上の観点から建物の構造に一定の制限を設けたもので、防火地域に比べて受ける制限が軽くなっています。